Адвокатска кантора „Йордан Даскалов“, тел. 0889 967 151; e-mail: office@personal-lawoffice.eu

Пазарът на жилищни имоти вече не е така активен. Затова и изгодните, поне за купувачите, сделки се броят на пръсти. Въпреки оптимистичните прогнози на хилядите експерти, наричащи себе си „професионални“ брокери на имоти и банките, които трупат печалби от ипотечно кредитиране.

Неслучайно малкото останали купувачи виждат в  покупката на зелено(когато строителството на имота предстои или е започнало, но недовършено), възможността да се сдобият на изгодна цена с желания имот. Но дали това изобщо е така?

Когато финансирате покупката на имот на зелено с кредит от банка

След като купувате имот с банков кредит, трябва да се предпазите от вероятността да не получите кредита. Защото банките се интересуват преди всичко от възможностите за неговото връщане. Целта им е това да става за максимално дълъг срок, а най-голямото им желание е да бъдете техен вечен длъжник. За това също има правила, които юристите познават.

Най-добре е и самостоятелно да извършите проверките за тежести на имота. Практиката вече е доказала, че единствено получаването на справка от имотния регистър или документация от банката, са недостатъчна гаранция за сигурност.

Продавачът иска капаро – какви са последиците за купувача?

При сделките за покупка на имот на зелено(преди още да е построен или довършен) се сключва предварителен договор. А в него продавачът  включва и клаузи за капаро(така нареченият в закона задатък). Т.е. като купувач предварително заплащате част , и то немалка, от общата сума. Но е е възможно при определени условия тя да остане у продавача, без да получите насреща нищо.

Идеята на тези текстове в договорите е да създадат своеобразна сигурност и за двете страни по покупко-продажбата. Но реално изгодата е за продавача.

Затова е най-добре още преди да сключване договор и да плащате, да се запознаете с последиците и да се консултирате с избран от вас юрист, а не посочен от строителния предприемач или банката кредитор . Доверите ли се единствено на обещанията и съветите на продавача, значи разчитате на късмета или имате излишно много пари за губене.

Кои са правилата, които трябва да знаете, за да се предпазите от неизгодна сделка или загуба на пари.

По закон задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. А когато страната, която го е е дала, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи дадената сума.

Така този който държи парите(в случая продавачът, който ще строи имота) има предимство, защото разполага с тях и дори ги ползва като инвестиция за финансиране на строителството.

Разбира се, когато задължението не е изпълнено от страната, получила задатъка(т.е. продавачът), купувачът при отказ от договора може да иска капарото в двоен размер. Но той е в неизгодна позиция, защото продавачът вече е усвоил сумата.

Кои предпоставки трябва да са налице, за да може купувачът да иска връщане на капаро в двоен размер?

Преди всичко продавачът трябва да не е изпълнил задълженията си по предварителния договор.Например да е изтекъл срокът, в който предварителният договор да е последван от сключване на окончателен и да бъде извършена сделката. Важни са и причините и чия е вината това да не се е случило. Когато няма разбирателство по тези въпроси купувачът може да си търси даденото капаро. Първият вариант е да знае какво да предприеме, за да постигне доброволно връщане. А когато това не се случва се стига до съдебен спор.

Възможно е дори при плащането на капарото страните да не са спазили законовите изисквания. Все още се правят сделки за продажба на имоти на зелено, при които капарото се плаща срещу издадени различни документи за размера на сумата, но без да се оформи договор в предвидената форма. А в такива случаи е налице нищожност на самата сделка. Естествено полученото  при нищожен договор капаро подлежи на връщане.

При въпроси свържете се с Адвокатска кантора „Йордан Даскалов“ на тел. 0889 967 151 или e-mail: office@personal-lawoffice.eu